مشاور املاک چیست؟

koohak 18 600x321 Blog Single Author Big

%name Blog Single Author Big

مشاور املاک که در انگلیسی به صورت Real estate نوشته می شود به بنگاه های معاملاتی گفته می شود که به کسب و کار (بیزینس) املاک و مستغلات خرید، فروش، پیش فروش و اجاره مشغول می باشند. کلمه estate در انگلیسی معناهای مختلفی از جمله ملک، املاک، دارایی، دسته، طبقه، حالت و وضعیت دارد.

مشاورین املاک کشور عمدتا با استفاده از موارد زیر درآمد حاصل می کنند:

  • اخد کمیسیون پس از انعقاد یک قرارداد

در این نوع کسب درآمد، مشاور املاک پس از جوش دادن یک معامله بین دو نفر یک پورسانت(کمیسیون) را به عنوان حق الزحمه دریافت می نماید.

  • خرید و فروش املاک

در این نوع کسب درآمد، برخی از مشاورین املاک، املاک مناسب را خریداری می نمایند و سپس در موقعیت های مناسب  به فروش می رسانند.

  • دریافت کمیسیون با معرفی مشتری

در این نوع کسب درآمد، برخی از مشاورین املاک با پیدا نمودن مشتری برای یک مشاور املاک دیگر(بزرگتر) از وی کمیسیون دریافت می نمایند.

 

 

قوانین فعلی حق‌کمیسیون اجاره و رهن برای تمام استان‌ها در سال 1395:

برای محاسبه حق‌کمیسیون رهن و اجاره‌خانه، ارزش اجاره یک‌ماه آن خانه را درنظر می‌گیرند و به اندازه یک‌چهارم آن حق‌کمیسیون از هرکدام از طرفین یعنی مالک و مستاجر دریافت می‌کنند. برای تعیین ارزش اجاره یک خانه به این صورت عمل می‌کنند: هر یک‌میلیون تومان رهن خانه معادل ٣٠‌هزارتومان اجاره ماهانه است.

به این ترتیب خانه‌ای که با قیمت ١٠‌میلیون‌تومان رهن و ٣٠٠‌ هزارتومان اجاره ماهانه، معامله شده است ارزش اجاره‌ای معادل ٦٠٠‌ هزار تومان دارد. اگر بخواهیم یک‌چهارم ٦٠٠‌ هزارتومان اجاره را محاسبه کنیم، نرخ کارمزد بنگاه‌دار ١٥٠‌ هزارتومان می‌شود. به این ترتیب مالک باید ١٥٠‌هزارتومان و مستاجر نیز به همین اندازه به بنگاه‌دار پرداخت کند.

 

حق‌کمیسیون مصوب خرید و فروش ملک برای تهرانی‌ها در سال 1395:

 

  • برای معاملات املاک تا ٣٠‌میلیون‌تومان: از هر طرف معامله نیم‌درصد ارزش ملک

 

  • برای معاملات املاک بیشتر از ٣٠‌میلیون و تا ٥٠‌میلیون‌تومان: نیم‌درصد برای ٣٠‌میلیون تومان اول + ٧٥ صدم ‌درصد برای مازاد آن. یعنی اگر شما خانه‌ای خریدید که ٣١‌میلیون‌تومان قیمت داشت، برای ٣٠‌میلیون آن نیم‌درصد + ٧٥ صدم‌درصد یک‌میلیون‌تومان باقیمانده، باید حق کمیسیون بدهید.

 

 

  • برای معاملات املاک بیشتر از ٥٠‌ میلیون و تا ١٠٠‌میلیون‌تومان: برای ٣٠‌میلیون اول نیم‌درصد + ٧٥صدم‌درصد مازاد آن تا ٥٠‌میلیون تومان + نیم‌صدم‌درصد برای مازاد آن. با این حساب فرمول حق‌کمیسیون برای یک خانه ٥١‌میلیون‌تومانی این است نیم‌درصد برای ٣٠‌میلیون اول+ ٧٥صدم‌درصد برای ٢٠‌میلیون آن+ نیم‌درصد برای یک‌میلیون‌تومان باقیمانده

 

  • برای معاملات املاک بیش از ١٠٠‌میلیون‌تومان: برای ١٠٠‌میلیون‌تومان آن طبق بند‌های ١ و ٢ و ٣ و برای مازاد آن میزان ٢٥صدم ‌درصد به‌عنوان کارمزد از هر طرف معامله گرفته می‌شود.

تئوری مالکیت و حقوق مالکیت چیست؟

What is the theory of property and property rights Blog Single Author Big

تعداد زیادی تئوری در این زمینه وجود دارد. اولین تئوری مالکیت که نسبتاً کمیاب می باشد، بدین معناست: مالکیت چیزی، که توسط شخصی مصادره شده باشد، قبل از اینکه فرد دیگر آن را مصادره کند.

شاید یکی از عمومی‌ترین تئوری ‌ها، تعریف حقوق طبیعی از میان حقوق مالکیت، که به وسیله جان لوک توسعه یافته‌است. لوک تئوری را گسترش داده، زمانی که یک فرد کار شخصی اش را با طبیعت خود ترکیب می‌کند، آن شخص یک ارتباط با قسمتی از ذات خود که با کارش ترکیب شده، به دست می‌آورد؛ و موضوع با توجه به محدودیت باید کافی و معتبر، باشد و به طور مشترک برای دیگران باقی گذاشته شود.

What is the theory of property and property rights 2 Blog Single Author Big

ریروم نواردم پاپ لئو در این باره می گوید: زمانی که پاداشی در میان باشد، انگیزه فرد برای تصرف و مالکیت بیشتر می شود.

 

علم انسان‌شناسی، سیستم‌های گوناگون مالکیت را، تحت عنوان «تئوری مالکیت» مورد بررسی قرار می‌دهد. تئوری حقوقی وسترن بر این اساس بنیان شده است.

 

در هر فرهنگ مطالعه شده که مالکیت و ثروت، موضوع سنت و قانون هستند، و «قانون» اصولی است که بایستی به طور شرعی به کار برده شود. تعدادی از فرهنگ‌های طایفه‌ای، مالکیت انفرادی را با قانون‌های اجتماعی بهم پیوسته است، و برای این قبیله‌ها، خانواده‌ها، شرکت‌ها، و ملت‌ها، سبکی میانه رو ایجاد کرده است.

 

 

سامانه‌های مالکیت اشتراکی، دارایی را که متعلق به تمام واحدهای اجتماعی سیاسی است، توصیف می‌کنند. چنین مقدماتی می‌تواند تحت شرایط معین، منابع را آشکار کند.

 

این تئوری توسط فاجعه عوام (تراژدی مردم) مورد استفاده قرار گرفته‌است. سیستم‌های دارای شخصیت حقوقی، مالکیت را که متعلق به به یک گروه یا یک شخص مسئول قابل شناسایی است، تعریف می‌کند. تئوری قانون مالکیت رومی بر اساس چنین سیستم متحدی شکل گرفته‌است.

 

جوامع مختلف ممکن است تئوری‌های مختلفی برای انواع گوناگون از مالکیت داشته باشند. پالین پیتر بحث می‌کند که سیستم‌های مالکیت، به جز محصولات اجتماعی نیستند؛ و ملت‌های دارای مالکیت ممکن است وضع قوانین مالکیت مختلف باشد.

 

حقوق مالکیت مدرن براساس تصور مالکان و ثروتی که متعلق به اشخاص قانونی است، حتی اگر فرد حقوقی حالت عادی (طبیعی) نداشته باشد، پایه‌گذاری شده‌است. در اکثر کشورها، برای مثال شرکت‌ها، حقوق قانونی مشابه‌ای برای شهروندان دارند؛

بنابراین شرکت در بر گیرنده یک شخص حقوقی یا نهاد و اشخاص حقوقی است. حقوق مالکیت در قانون‌های رایج اکثر کشورها، معمولاً درقالب شکل‌ها و سند حقوقی شان نگهداری می‌شوند.

What is the theory of property and property rights Blog Single Author Big

اصول سنتی حقوق مالکیت شامل موارد زیر می‌باشد:

کنترل استفاده از دارایی

  • حق استفاده از هر منفعت و سود از ثروت (مانند: حقوق معدن کاری و اجاره)
  • حق واگذاری یا فروش دارایی
  • حق محروم کردن دیگران از مالکیت.

 

قانون‌های ما لکیت سنتی شامل موارد زیر نمی‌شود:

دخالت نامعقول حقوق مالکیت در حریم خصوصی دیگری

دخالت بی‌دلیل در حقوق مالکیت عمومی، که در برگیرنده  قانون‌های دخالت در سلامت عمومی، امنیت، دوستی و آرامش می‌شوند.

هر فرد یا اتحادیه که علاقه به مالکیت داده شده دارد امکان دارد قادر نباشد که همه حقوق دارایی ممکن را بکار گیرد. برا ی نمونه، شما به عنوان مستأجر بخش خصوصی مالکیت، امکان فروش ثروت را ندارید، زیرا یک کرایه نشین فقط ملکی را متصرف شده و به طور تام حق واگذاری دارایی به دیگری را ندارد. به طور مشابه زمانی که شما یک مستأجر هستید مالک نمی‌تواند قا نون‌های خودش را استفاده کند و شما را از نگهداری دارایی محروم کند، یا اگر این کار را انجام داد و شما را از دارایی محروم کرد، شاید به شما این حق داده شود که اجاره را پرداخت نکنید یا برای دستیابی به ملک تقاضا کنید.

 

همچنین مالکیت ممکن است در اشکال مختلف، همچون دارندگی مشترک، مالکیت انجمن، دارندگی منحصربه‌فرد یا اجازه اجاره دادن حفظ شود. این انواع مختلف مالکیت ممکن است توانایی شخص مالک را برای بکارگیری حقوق مالکیت به طور یکطرفه پیچیده کند. بعنوان نمونه، اگر دو نفر همانند مستأجر مشترک مالک یک قطعه زمین باشند در آن وقت، با توجه به قانون وابسته به حوزه قضاوت، هر کدام در خصوص کنش‌های رفتاری نسبت به دیگری شاید محدود شده‌اند. برای مثال، هر کدام از مالکان زمین امکان دارد با توجه به میل خودشان، دارایی را به یک شخص غریبه بفروشد که صاحب دیگر زمین از این معامله راضی نباشد.

 

به همین خاطر، سیستم‌های قانونی به وجود آمده‌اند، تا معاملات و بحث‌های معاملاتی که برگرفته از تصرف دارایی، استفاده، انتقال، دسترسی به ثروت، به ویژه قراردادهای پیچیده را تحت پوشش قرار می‌دهند.

قانون مثبت چنین حقوقی را تعیین می‌کند، و قانون شرعی (قضایی) برای حکم کردن و اجرا کردن حقوق مالکیت مورد استفاده قرار می‌گیرد.

 

برطبق عقیده آدام اسمیت، انتظار سود از پیشرفت (سهام شخصی سرمایه) نیز به حقوق مالکیت خصوصی منجر می‌شود؛ و آن یک سرمایه گرایی مرکزی فرضی است، که حقوق مالکیت دارندگان ثروت را تشویق می‌شود. تا دارایی و تولید ثروت را توسعه دهند؛ و به طور مؤثر منابع خصوصی بر اساس بهره‌برداری از بازارها پایه‌گذاری شده‌اند. به این طریق، نظریه پیشرفته به عنوان حق مالکیت خصوصی، اجرا شده که به وسیله قانون مثبت، نتیجه‌گیری می شود، و انتظار می‌رود که ثروت بیشتر و رفاه بهتر زندگی را برای جوامع بشری ایجاد کند.

 

 

 

بنگاه های معاملات ملکی

Real estate agents 1 Blog Single Author Big

Real estate agents 1 Blog Single Author Big

کار بنگاه های معاملات ملکی چیست؟

برای انچام هرگونه معامله ای بهتر است از مراجعه ذی صلاح و خبره در آن موضوع بهره برد. برای انجام معاملات ملکی نیز این بنگاه های املاک هستند که به صورت قانونی مجوز انجام معاملات را به عنوان دلال دارا می باشند. البته این بدان معنی نخواهد بود که اگر معامله ای در جایی غیر از این بنگاه ها صورت پذیرد غیر قانونی و یا غیر قابل پیگیری است، بلکه بهتر است از این مراکز برای اطمینان از صحت معامله بهره برد. درواقع این بنگاه ها باید به عنوان کارشناسان معتمد دو طرف یعنی خریدار و فروشتنده و یا مالک و مستاجر عمل نموده و ملک را کارشناسی کرده و با قیمت مناسب و شرایط مناسب مورد معامله قرار دهند.

 

میزان حق معاملات طبق تعرفه های قانونی در سال 93 چقدر است؟

حق الزحمه کميسيون براي هر معامله اجاره مسکن به ميزان يک چهارم مبلغ اجاره بها و يک چهارم مبلغ رهن براي هر کدام از طرفين معامله (موجر و مستاجر) است. بطور مثال اگر اجاره ماهانه واحدي يک ميليون تومان است هر کدام از طرفين معامله بايد يک چهارم اين مبلغ يعني 250 هزار تومان را بابت حق کميسيون بپردازند که اگر رهن همين واحد 20 ميليون باشد با توجه به ارزش هر يک ميليون معادل 30 هزار تومان در معاملات مسکن کل ارزش 20 ميليون حدود 600 هزار تومان مي شود که يک چهارم اين مبلغ را هم بايد مستاجر و هم مالک به عنوان حق کميسيون بپردازند. همچنین میزان 8 درصد ماليات بر ارزش افزوده نيز به حق کميسيون افزوده مي شود که موجر و مستاجر ملزم به پرداخت آن هستند.

 

نرخ کميسيون بنگاه هاي املاک براي معاملاتي که ارزش آن ها تا 30 ميليون تومان است 5/0 درصد حق کميسيون از طرفين معامله تعيين شده از سوي ديگر در معاملاتي که ارزش آن ها بين 30 تا 50 ميليون تومان است 75 صدم درصد حق کميسيون از طرفين معامله اخذ مي شود و در معاملاتي که ارزش آن ها بين 50 تا 100 ميليون تومان است نيم درصد حق کميسيون از طرفين معامله دريافت مي شود. همچنين مابه التفاوت معاملات بيش از 100ميليون تومان هم 25 صدم درصد تعيين شده است.

 

اتحاديه مشاوران املاک به تمام بنگاه ها فرم هاي نرخ نامه حق الزحمه را داده و مشاوران املاک بر اساس قانون نظام صنفي ملزم به نصب اين نرخ نامه ها در معرض ديد مشتريان هستند. کميسيون بازرسي مستقر در اتحاديه املاک نیز بطور مستمر با سرکشي به دفاتر املاک بر کار آن ها نظارت دارد.

 

اگر دفاتر املاک از نصب نرخ نامه هاي مصوب يا مجوز کسب خود سر باز بزنند بر اساس بند «ب» قانون نظام صنفي با آن ها برخورد و در مواردي حتي مجازات منجر به پلمب دفتر مي شود.

Real estate agents 1 Blog Single Author Big

Handshake of a real estate agent and a client.

تعهدات بنگاه ها در معاملات چیست؟

مشاور املاک باید در نهایت صداقت طرفین معامله را از جزئیات معامله آگاه سازد. حتی اگر دلالی را فقط برای یکی از طرفین انجام بدهد.

مشاور املاک نمی تواند به جای یکی از طرفین معامله قبض وجه یا پرداخت دین کند. یا تعهدات آنان را به اجرا بگذارد مگر آنکه از سوی یکی از طرفین دارای اجازه باشد.

 

مشاور املاک در برابر هر یک از طرفین معامله مسئول تقلب یا تقصیراتی است که انجام می دهد.

همچنین بنگاه مسئول تمام اشیا و اسنادی است که در ضمن معامله به عنوان امانت به او داده می شود مگر این که ثابت کند او نقشی در مفقود یا ضایع شدن آنها نداشته است. در هر صورت بنگاه امین طرفین معامله است و به اصطلاح ید او ید امانی است و باید همانند امین با طرفین رفتار کند.

نکته مهم اینجاست که اگر معامله توسط بنگاه انجام و نوشته ها و اسنادی راجع به آن معامله بین طرفین و توسط او رد و بدل شود در صورتی که امضاها راجع به اشخاصی باشد که توسط او معامله کرده اند او ضامن صحت و اعتبار امضاها است و اگر طرفین معامله یا یکی از آنها به اعتبار تعهد بنگاه معامله کرده باشد بنگاه ضامن آن معامله است.

 

اگر مشاور یا بنگاه بر خلاف وظیفه خود نسبت به کسی که به او مأموریت داده به نفع طرف دیگر معامله اقدام کند یا وعده وجهی را قبول کند به مجازات خیانت در امانت محکوم خواهد شد و استحقاق دریافت هیچ اجرتی را نخواهد داشت. بنگاه هنگامی استحقاق دریافت دستمزد را دارد که معامله با وساطت و راهنمایی او انجام شود و معامله قطعی باشد و اگر انجام معامله مشروط به شرطی باشد, پس از حصول و تحقق آن شرط مستحق اجرت خواهد بود.

 

چنانچه معامله با رضایت طرفین یا به واسطه یکی از شرایط قانونی فسخ شود بنگاه حق دریافت اجرت را دارد مشروط به آنکه او عامل فسخ معامله نباشد.

 

هر بنگاه املاکی باید دفتری داشته باشد و کلیه معاملات را که او انجام می دهد در آن ثبت شود. در این دفتر باید نام طرفین معامله مالی که موضوع معامله است نوع معامله شرایط معامله و این که تسلیم موضوع معامله فوری است یا دارای شرایط است عوض مالی که باید پرداخت شود ( وجه نقد است چک است و … ) و امضای طرفین معامله آورده شود.

 

هر شخصی که بدون مجوز مبادرت به دلالی کند به حبس از شش ماه تا دو سال و نیز جزای نقدی محکوم خواهد شد و اگر معلوم شود عمل دلال بر خلاف مقررات مربوط به دلالی است مورد تعقیب واقع شده و از شغل دلالی موقتاً محروم و پروانه او باطل می شود.

 

 

27 مورد از مقررات مهم قراردادهای اجاره

Rent 1 Blog Single Author Big

1- حق انتفاع عبارت از حقی است که به موجب آن شخص می تواند از مالی که عین آن Rent 1 Blog Single Author Bigملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد استفاده کند (ماده 40 قانون مدنی)

برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است (ماده 190 قانون مدنی):
1. قصد و رضای طرفین

2. اهلیت طرفین
3. موضوع معین که مورد معامله باشد
4. مشروعیت جهت معامله

2- قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آنرا منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است . (ماده 10 قانون مدنی)

3- اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند. (ماده 466 قانون مدنی)

4- در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود والا اجاره باطل است. (ماده 468 قانون مدنی)

5- مدت اجاره از روزی شروع می شود که بین طرفین مقرر شده و اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشده باشد از وقت عقد محسوب است (ماده 469 قانون مدنی)
6- در صحت اجاره قدرت بر تسلیم عین مستاجره شرط است. (ماده 470 قانون مدنی)

7- عین مستاجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است. (ماده 472 قانون مدنی)

8- لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد. (ماده 473 قانون مدنی)

9- مستاجر می تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد. (ماد 474 قانون مدنی)

10- اجاره مال مشاع جایز است لیکن تسلیم عین مستاجره موقوف است به اذن شریک (ماده 475 قانون مدنی)

11- موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر کند و در صورت امتناع موجر اجبار می شود و در صورت تعذر اجبار مستاجر خیار فسخ دارد. (ماده 476 قانون مدنی)

12- موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسیلم نماید که مستاجر بتواند استفاده مطلوبه را از آن بکند. (ماده 477 قانون مدنی)

13- هرگاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد. (ماده 478 قانون مدنی)

14- عیبی که موجب فسخ اجاره می شود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد. (ماده 479 قانون مدنی)

15- هرگاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل می شود. (ماده 481 قانون مدنی)

Rent 2 Blog Single Author Big

16- موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییی دهد که منافی مقصود مستاجر از استیجار باشد. (ماده 484 قانون مدنی)

17- تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم باشد. (ماده 486 قانون مدنی)

18- هرگاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد ( ماده 487 قانون مدنی)

19- مستاجر باید مطابق (ماده 490 قانون مدنی) اولا در استعمال عین مستاجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند. (ثانیا) عین مستاجره برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال نماید . (ثالثا) مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تادیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقدا باید بپردازد .

20- اگر منفعتی که در اجاره تعیین شده است به خصوصیت آن منظور نبوده مستاجر می تواند استفاده منفعتی کند که از حیث ضرر مساوی یا کمتر از منفعت معینه باشد . ( ماده 491 قانون مدنی )

21- اگر مستاجر عین مستاجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال کند و منع آن ممکن نباشد موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. (ماده 492 قانون مدنی)

22- مستاجر نسبت به عین مستاجره ضامن نیست به این معنی که اگر عین مستاجره بدون تفریط یا تعدی او کلا یآ بعضا تلف شود مسئول نخواهد بود ولی اگر مستاجر تفریط یا تعدی نماید ضامن است اگر چه نقص در نتیجه تفریط یا تعدی حاصل نشده باشد. (ماده 493 قانون مدنی)

23- عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستاجر باطل نمی شود ولیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده است به فوت موجر باطل می شود و اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد به فوت مستاجر باطل می گردد (ماده 497 قانون مدنی)

24- اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد. (ماده 498 قانون مدنی)

25- اگر مستاجر بدون در عین مستاجره بدون اذن موجر تعمیراتی نماید حق مطالبه قیمت آن را نخواهد داشت. (ماده 502 قانون مدنی)

26- اقساط مال الاجاره که به علت نرسیدن موعد پرداخت آن بر ذمه مستاجر مستقر نشده است به موت او حال نمی شود. (ماده 505 قانون مدنی)

27- قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شود گواهی گردد. (ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376)